Saiba como elaborar um bom plano de manutenção predial

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Gerenciar aspectos preventivos é parte importante do trabalho de um gestor de manutenção e o plano de manutenção predial tem grande relevância dentro desse trabalho, trazendo muito mais facilidade ao administrar manutenções periódicas e preventivas que contribuem na conservação da vida útil de uma edificação.

Conhecer os equipamentos e processos é de extrema relevância para evitar problemas mais complexos que possam comprometer parte importante da estrutura. Ter esse planejamento, auxilia não só no dia a dia do gestor, como também em toda a equipe de manutenção. Além disso, conhecer todo o processo faz com que nenhuma parte da operação seja negligenciada.

Tendo em vista a importância do plano de manutenção predial, trouxemos um artigo completo para você conseguir criar o melhor plano e atualizar o processo de manutenção no seu edifício!

Conheça os tipos de manutenção

Antes mesmo de iniciar a criação do plano de manutenção predial, é essencial entender quais são e as diferenças entre os tipos de manutenção existentes para que as atividades sejam feitas com mais eficiência.

1. Manutenção Corretiva

A manutenção corretiva acontece quando surgem falhas e problemas inesperados. O objetivo dela é reparar os defeitos de forma imediata, para ser restabelecido o funcionamento dos sistemas. Essa manutenção pode ser evitada com a identificação prévia do problema, por meio das manutenções preventivas. Não é possível evitar em todos os casos as manutenções corretivas, afinal imprevistos acontecem, mas o quanto mais for possível impedir que elas aconteçam, é a melhor forma de reduzir gastos, pois essas manutenções tendem a ser mais caras, além de gerarem interrupções dos equipamentos afetando a rotina da sua operação.

2. Manutenção Preventiva

Como citado no tópico anterior, a manutenção preventiva tem como foco reduzir as indisponibilidades por meio da prevenção de falhas e problemas. Ela é feita periodicamente a fim de analisar o funcionamento dos equipamentos e identificar as possíveis necessidades de correções. Por isso, considera os parâmetros de produção, tempo e vida útil dos componentes, além de acompanhar as indicações do fabricante e analisar o histórico de uso. Esse tipo de manutenção é mais trabalhosa, pois necessita ser realizada com recorrência, mas se torna mais eficiente para evitar problemas e é muito mais econômica.

3. Manutenção Preditiva

A manutenção preditiva acaba sendo a mais complexa, pois é realizada utilizando análises, medidores e com o acompanhamento sistemático da operação para prever possíveis falhas. Ela busca antecipar  mudanças de condições e desempenho a partir de índices e estatísticas, assim permitindo o agendamento de correções antes mesmo dos problemas comprometerem os sistemas. Ela prioriza a máxima performance do equipamento e, por conta da sua complexidade, é utilizada em sua grande maioria para maquinários de alto custo.

Desenvolvendo um plano de manutenção em 6 passos

1. Faça o mapeamento completo de todos os equipamentos da sua operação

O mapeamento dos equipamentos da operação, seria como a criação de um inventário, para ajudar no controle interno e de registrar todos os sistemas que demandam manutenção, isso será usado nas etapas posteriores. O mapeamento e recolhimento dessas informações é crucial para conseguir alocar sua equipe de forma muito mais assertiva e ágil, entendendo quais são todas as demandas existentes. Algumas informações essenciais para esse mapeamento são:

  • Modelo do equipamento;
  • Identificação única do equipamento;
  • Especificações de fábrica;
  • Fabricante;
  • Local onde está alocado o equipamento.

2. Analise os indicadores de manutenção da sua operação

Para que seu planejamento seja realizado da melhor forma é muito importante contar com os indicadores. Esses são dados extremamente relevantes para ter uma análise assertiva e garantir que as medidas adotadas sejam as mais corretas.

Alguns indicadores importantes para serem analisados são:

  • Backlog – É definido como o tempo de mão de obra necessário para realizar todas as atividades que estão pendentes, visando demonstrar a relação entre demanda de serviços e capacidade de atendê-los.
  • MTBF – Mean Time Between Failures – Define o tempo médio entre uma falha e outra do equipamento, buscando apresentar uma média de tempo entre acontecer uma falha e outra.
  • MTTR – Mean Time To Repair, é basicamente o tempo médio em que o profissional leva para a realização do reparo a partir da falha.
  • CMF – Custo de manutenção sobre faturamento, evidencia o efeito da manutenção no desempenho da empresa, fazendo com que seja fácil de identificar se está sendo feita uma boa gestão dos recursos disponíveis.
  • Distribuição por tipo de manutenção – Esse indicador mostra o percentual de manutenções preventivas ou corretivas que estão sendo desenvolvidas.

A análise dos indicadores, por mais que pareça complexa de se aplicar, traz muitos benefícios para o planejamento. Podendo mudar a forma de tomada de decisões, pois tendo os indicadores em mãos elas serão baseadas em dados concretos e muito mais assertivas.

3. Defina quais serão os procedimentos e rotinas necessárias para cada um de seus equipamentos

Tendo o mapeamento de equipamentos e conhecendo os tipos de manutenção, agora é preciso identificar qual é a tratativa mais apropriada para cada um deles. Alguns equipamentos demandam rotinas de medição, outros é necessário verificar a integridade dos componentes e ainda existem outros que demandam higienização regular, é preciso entender quais são todas essas demandas dos equipamentos para conseguir agrupá-las no plano. 

Aqui é importante destacar que um mesmo equipamento pode contar com mais de um tipo de acompanhamento, dependendo da necessidade e do que é indicado pelo fabricante. 

Lembrando que o objetivo principal do plano de manutenção predial é aumentar a vida útil dos sistemas da operação com menor custo, visando organizar e planejar as manutenções preventivas, visto que as manutenções corretivas se dão conforme os problemas vão surgindo, não sendo possível deixá-las previamente agendadas para realização.

4. Detalhe cada manutenção

Para construir uma rotina bem estruturada, é importante descrever por completo cada tarefa que a equipe de manutenção vai realizar e, para isso, existem 6 perguntas para te nortear:

O que? – Definir por completo o que deverá ser feito naquela manutenção em específico, um detalhamento do problema a ser resolvido. Por exemplo: analisar o desempenho do rolamento do equipamento e ponderar se é necessário a troca.

Quando? – A definição de tempo para a manutenção será dada a partir de cada equipamento e o tipo de manutenção determinada para o equipamento. Por exemplo: manutenção preventiva determinada a cada 6 meses para o ar condicionado.

Onde? – Por meio do mapeamento de todos os equipamentos, será mais fácil determinar onde está localizado cada equipamento. Por exemplo: manutenção da bomba de água no setor 3.

Por quê? Determinar o motivo daquela manutenção, é importante principalmente com a manutenção corretiva para saberem como agir e consigam definir o que pode ter causado o problema.

Como? Definição completa como será feito, que recursos e materiais terão que ser utilizados.

Quem? Com todo o processo descrito será analisado quais tipos de competência o profissional terá que ter para executar o trabalho proposto.

Tendo esse detalhamento em mãos, todo esse processo será facilitado e o atendimento de ocorrências será mais prático e ágil, dessa forma trazendo melhor desempenho para toda empresa.

5. Crie um calendário para ter uma gestão mais eficaz 

A criação de um calendário completo, contendo todas as informações será de grande ajuda para o controle do gestor e para cada profissional que irá atuar diretamente com a manutenção do problema. Vejamos alguns benefícios da criação desse calendário:

Planejamento das manutenções preventivas e preditivas: com um calendário será possível ter planejadas todas as atividades, com a descrição de cada equipamento e com a periodicidade de cada uma das manutenções, desta forma nenhuma tarefa passará em branco.

Rotina mais eficiente: ter uma rotina estruturada dentro de um calendário de acesso coletivo, facilitará os planejamentos de ocorrências, revisões e manutenções, tornando cada vez mais ágil a resolução dos problemas.

Distribuição de tarefas de forma fácil: o calendário irá mostrar todas as tarefas pendentes, desta forma o gestor conseguirá analisar qual profissional será designado para cada tarefa, visando a melhor resolução para o problema. Além disso, o profissional saberá detalhadamente o que terá que ter feito e o prazo dessas atividades.

6. Acompanhe os resultados e indicadores

Já comentamos no começo do passo a passo sobre a importância de analisar os indicadores antes da elaboração do plano de manutenção, se for possível. Porém, após ter o plano pronto em mãos é bom sempre estar  fazendo um acompanhamento de todos os indicadores e métricas da sua operação, para conseguir entender a efetividade que está tendo o seu plano de manutenção e as possíveis melhorias que você pode aplicar a ele.

São esses dados que vão te dar clareza em relação a sua rotina de manutenção predial, além de ajudar na tomada de decisões de compra, substituição e tantas outras possibilidades que existem. Por fim, se for o caso da sua operação, a análise de indicadores vai te ajudar a realizar a manutenção preditiva.

Como o Leankeep pode te ajudar na criação de um plano de manutenção predial

Agora conhecendo como elaborar um bom plano de manutenção predial, fica claro que ter um software que te auxilia na criação e execução de planos de manutenção é algo extremamente valioso, além de  deixar nas suas mãos o acompanhamento de históricos, ocorrências e outras informações relacionadas a rotina da operação que irão dinamizar o trabalho do gestor e de toda a equipe.

Com a ajuda da tecnologia, a tomada de decisões do processo vai ser baseada em dados apresentados a você pela plataforma, assim as manutenções vão ser mais eficazes e sem desperdício de tempo e recursos. Esse é o papel do Leankeep, queremos te auxiliar e mostrar que a gestão da manutenção predial da sua edificação pode ser mais fácil e ágil. Simplificar o complexo é o que buscamos, e mais que isso, é o que queremos te oferecer.

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