A manutenção predial é uma rotina importante de serviços e atividades que visam assegurar as condições de segurança, conservação e confiabilidade de edifícios – conforme foram previstas em projeto. Desta forma, o objetivo é atender e oferecer, por muito anos, as melhores condições de instalações aos seus moradores e usuários, resistindo ao uso e aos agentes que alteram suas propriedades técnicas iniciais.

A manutenção predial é dividida, geralmente, em três tipos: preventiva, corretiva e preditiva. Os três são parecidos, porque envolvem a análise dos equipamentos e das instalações do prédio. A principal diferença se dá em relação ao momento em que ela é feita e aos custos de operação de cada uma, confira abaixo:

Serviço de manutenção preventiva predial

A manutenção preventiva é feita antes do reparo tem um planejamento prévio que determina os serviços e atividades que evitam falhas nas instalações, assegurando o pleno funcionamento de todos os sistemas do edifício. Com essa manutenção a vida útil da construção é prolongada.

Alguns serviços de manutenção predial preventiva são:

– inspecionar instalações elétricas e hidráulicas;

– verificar as instalações de gás, elevadores e a integridade da cobertura;

– inspecionar equipamentos e sistemas de segurança de áreas comuns.

Serviço de manutenção corretiva predial

Nesta manutenção não há um planejamento prévio. Ela acontece por motivo de urgência, com a intenção de corrigir falhas imediatamente, evitando um grande prejuízo aos usuários do edifício e permitir a continuidade do funcionamento do equipamento ou setor naquele momento. Porém, essa manutenção não é a ideal, pois o sistema e/ou equipamento em questão pode ter uma diminuição drástica na sua vida útil, podendo acarretar em um custo ainda maior.

Entre as atividades de manutenção predial corretiva estão:

– reparo de fissuras e rachaduras na estrutura do edifício.

– conserto de vazamento de água;

– impermeabilização após detectada infiltração;

– troca de peça de elevador que parou de funcionar.  

Serviços de manutenção predial preditiva

A manutenção predial preditiva possui características da manutenção preventiva e corretiva. Ela se baseia no estado real dos equipamentos e com um acompanhamento periódico. Uma equipe de técnicos analisa o estado das instalações com técnicas de ultrassom, vibração e câmeras termográficas. O objetivo é evitar o alto custo com falhas ou com problema maiores.

Por que realizar a manutenção predial?

Além de assegurar uma excelente instalação aos usuários dos edifícios, o plano de manutenção preventiva reduz gastos com operações, correções e reformas. Já que custa mais caro consertar do que manter uma instalação.  
Sendo assim é preciso estabelecer um sistema de manutenção que ao mesmo tempo faça reparos dos sistemas deteriorados e prolongue a vida útil dos edifícios.

No entanto, as atividades de manutenção não devem ser realizadas de forma casual e improvisada, mas sim com um planejamento e equipes capacitadas para atender os diferentes setores e sistemas que compõem um prédio.

Como planejar uma manutenção predial?  

Para organizar uma manutenção é preciso catalogar os diferentes setores, todos os sistemas da edificação, equipamentos e equipes.

Setores, sistemas e equipamentos

Fazer um levantamento das instalações que existem no prédio, levantar seus detalhes, relacionar as marcas dos equipamentos e características e, se tiver, fazer o mesmo processo de catalogação do acervo com equipamentos reservas. É preciso também, fazer a separação das ferramentas que possam ser utilizadas de acordo com os equipamentos.

Equipes e fornecedores

É preciso analisar, anotar, criar cronogramas e checklists para ver qual é a periodicidade e qual a atividade ou serviço que devem ser feitos nos diferentes setores e porque deve ser feita.

Conforme o tamanho do empreendimento, uma ou mais equipes de funcionários devem ser capacitadas para prestar os serviços e dar um feedback sobre atividade realizada e sobre a situação do setor e/ou equipamento.  

Atividades e serviços

No plano de manutenção preventiva, é preciso catalogar e incluir todos os sistemas e equipamentos do edifício, determinar a periodicidade das atividades e os recursos necessários paras as inspeções.

O uso de ferramentas como planilhas e softwares são essenciais para a gestão de empreendimentos médios e grandes para conseguir organizar, administrar, qualificar a analisar para tomada de decisão.

Infelizmente, muitos gestores prediais percebem a importância do plano da manutenção preventiva somente no momento em que a vida útil de um sistema vira um grande problema, como uma infiltração, problemas elétricos, entre outros. E para a regularização dessas pendências os custos são muito maiores se comparados aos gastos com a manutenção que previne estes acontecimentos.

Com todas essas informações organizadas e relacionadas, fica claro para a gestão predial que os gastos com a manutenção preventiva são de extrema importância para os edifícios, apontados, que os custos com reparos e reformas.

Software de gestão, operação e manutenção predial

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Fonte: FB Laudos Engenharia